Domínio direto e indireto
@Coluna Seu Imóvel - JC - 12/07/2007
O domínio significa a própria relação de propriedade que se exerce sobre o bem imóvel, garantindo o exercício desse direito de propriedade de modo efetivo, podendo ser oposto contra qualquer reivindicação de terceiros ou dúvida quanto à legitimidade do ato de aquisição. Apenas aquele que é dono detém, na sua amplitude, o domínio sobre o imóvel, ou seja, somente o proprietário é o senhor, que exerce de modo inconteste o dominus sobre a coisa. O domínio, contudo, pode ser desdobrado em domínio direto e domínio indireto. Esse desdobramento do domínio acontece nos casos em que o proprietário do imóvel separa o uso e fruição do bem, do poder de ser titular do domínio integral, tal como acontece com os institutos da enfiteuse ou aforamento e na concessão do direito de superfície.
O domínio indireto é absoluto e perene, e resulta da própria condição de proprietário e senhor. O titular do domínio indireto detém o poder de disposição sobre o imóvel, isto é, somente ele pode alienar o bem e assim transferir o próprio domínio, a propriedade. O domínio direto, também denominado de domínio útil, é o exercício dos direitos de uso, gozo e fruição sobre o bem imóvel, mas sem o poder de disposição, que é exclusivo do titular do domínio indireto. No caso da enfiteuse dos terrenos de marinha, o titular do domínio indireto, o enfiteuta ou senhorio, é o Poder Público, proprietário dos terrenos declarados, pela Constituição, como pertencentes à União (Constituição Federal, art. 20, VII).
Quem constrói ou adquire um imóvel edificado em terreno de marinha, na verdade, não é proprietário, no preciso sentido jurídico da expressão, porque é titular, tão somente, do domínio direto ou domínio útil, de modo que não exerce, de modo pleno e com exclusividade, os direitos que normalmente cabem ao proprietário. A relação de propriedade dos imóveis edificados em terrenos de marinha afigura-se limitada, porque o proprietário é titular dos direitos reais representados pelas benfeitorias, pelas construções, enquanto o domínio indireto e o poder de disposição permanece com a União, senhora do solo ou terreno. Por isso que os imóveis situados em terrenos de marinha somente podem ser objeto de ação de usucapião com relação ao registro do título sobre o domínio útil e benfeitorias incorporadas ao terreno. O domínio indireto é insuscetível de usucapião, uma vez que os bens públicos não podem ser adquiridos através desse processo (Constituição Federal, art. 191, parágrafo único).
O desdobramento do domínio direto e do domínio indireto também se manifesta no direito de superfície, instituto recriado no direito brasileiro pelo Código Civil de 2002 (arts. 1.369 a 1.377). Somente com a extinção do contrato, o proprietário readquire o domínio e a propriedade plena sobre o imóvel.
» Ivanildo Figueiredo é tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE)
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